Flèche immobilier
Marché immobilier : L’optimisme prévaut
LOUIS GIGUÈRE, B.A., ECN, M.SC COURTIER IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
Le 25 janvier dernier, la Banque du Canada a haussé le taux directeur de 25 points de base. Il s’agit de la huitième hausse depuis le début de 2022 qui porte maintenant le taux directeur à 4,50 %.
Lors de l’annonce de cette hausse, le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, a indiqué que la Banque allait prendre une pause afin de déterminer si elle en a fait assez pour contrôler l’inflation, c’est-à-dire, en ramener le taux à 2 %.
UN AUGMENTATION DES TAUX QUI EN SURPREND PLUSIEURS
Bon nombre d’économistes ne s’attendaient pas à cette dernière hausse. Du côté de la Banque Nationale, Taylor Schleich, Jocelyn Paquet et Warren Lovely étaient d’avis qu’elle n’était pas nécessaire : « La Banque du Canada pourrait être surprise par la vitesse à laquelle les pressions sur les prix fléchiront en 2023 »1. Ces derniers estiment que, dès la seconde moitié de l’année, l’inflation pourrait avoir diminué rendant ainsi possible une première baisse de taux.
Son de cloche similaire chez les analystes des banques de Montréal, Royale, CIBC et TD qui n’entrevoient pas de hausses de taux jusqu’à l’an prochain. On doit rappeler qu’il faut habituellement entre 12 et 18 mois pour que l’effet d’une hausse des taux se fasse sentir sur l’économie.
La Banque du Canada justifie son intervention par une croissance de l’économie et de l’emploi qui a dépassé ses prévisions dans la seconde moitié de 2022. En effet, le taux de chômage de 5% observé en décembre est proche des creux historiques, une indication que l’économie tourne à fond et peut être en surchauffe, une situation bien différente de la rupture des chaînes d’approvisionnement post COVID que l’on tient responsable de la première vague inflationniste observée.
DES MENSUALITÉSHYPOTHÉCAIRES CONTRÔLÉES
Ces hausses successives ont évidemment un effet sur les mensualités des détenteurs de prêts hypothécaires. Toutefois, mentionnons que le montant de ces mensualités n’augmente pas nécessairement puisque ce sont les portions du paiement mensuel allouées aux taux d’intérêts et au capital qui sont modifiées. Certes, ne payer que les intérêts sur un prêt hypothécaire ne fait pas l’affaire de tous, mais vu sous l’angle de la gestion serrée du budget familial, cette alternative est tout de même bienvenue. D’ailleurs, les données compilées par la Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement du Canada révèlent que, depuis 10 ans, les défauts de paiement de prêts hypothécaires sont demeurés sous la barre de 1% et que, depuis 2028, ils n’ont jamais dépassé ,3%2.
UN RETOUR À L’ACTIVITÉ PRÉ COVID
Bien que le marché de l’immobilier ait fait couler beaucoup d’encre et que l’on ait écrit tout et son contraire à son sujet, malgré le ralentissement de l’activité immobilière, l’année 2022 s’est finalement terminée proche de ce qu’on a observé en 2019, avant la disruption causée par la pandémie. En effet, la compilation des inscriptions au registre foncier du Québec révèle que l’année 2022 s’est terminée avec un nombre de ventes et de transferts de propriétés comparable à celui de 2019 – une année considérée très moyenne en termes d’activité immobilière, mais qui ne passera pas aux annales pour avoir été une anomalie. Notons aussi que cette compilation rapporte un nombre d’hypothèques plus élevé de près de 8 %, peut-on lire sur le site du Gouvernement du Québec.3
DES SIGNES TRÈS ENCOURAGEANTS
Des taux d’intérêts tout probablement plafonnés, le rétablissement de l’activité immobilière à des niveaux pré COVID et le plein emploi sont autant de nouvelles encourageantes pour ceux qui cherchent actuellement à faire l’acquisition d’une propriété. Shaun Cathcart, économiste principal à l’Association Canadienne de l’Immobilier (ACI), abonde dans le même sens. Il déclarait à la fin de février : « il est probable que les acheteurs se sentent de plus en plus en confiance de contracter un prêt hypothécaire à taux variable en 2023, compte tenu des signaux envoyés par la Banque du Canada qui suggèrent des taux arrivés à leurs niveaux les plus élevés. Ce sera aussi une bonne période pour se lancer dans la recherche et l’achat de propriété avec l’esprit plus tranquille dans les régions où les prix sont en cours de stabilisation, après les conditions de marché intenses des dernières années. »4
Dans les Laurentides, on observe une progression du nombre d’inscriptions en vigueur qui amène un plus grand choix de propriétés disponibles. Ainsi, les chances de trouver le chalet ou la résidence qui convient augmentent et, enfin, la possibilité de concrétiser un projet de vie se précise. Les prix médians des unifamiliales vendues sont toujours en augmentation – plus faible que ce qui a été observé auparavant – ou se maintiennent, ce qui indique que le marché n’est pas surévalué, qu’un investissement immobilier bien choisi apportera du rendement et qu’un déboursé plus grand sera probablement nécessaire l’an prochain. Pour ceux qui attendaient que les astres soient alignés pour réaliser leurs projets, soyez bien préparés!
1. La Presse, 8 décembre 2022; La fin des Hausses? 2.The Globe and Mail, 21 février 2023; Mortgages 101: What is Canada’s stress
test? 3. Statistiques sur le marché immobilier; Gouvernement du Québec, Janvier 2023. 4. Association Canadienne de l’Immobilier
(ACI), 15 février 2023; Les ventes résidentielles au Canada démarrent 2023 à leur plus bas niveau en 14 ans1
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