En matière de vices cachés, la question centrale n’est pas seulement de démontrer l’existence d’un défaut grave, mais aussi d’établir si le vendeur en avait connaissance au moment de la vente. Cette preuve est déterminante, car elle influence directement l’étendue des recours et le montant des indemnisations possibles. Au Québec, le Code civil impose au vendeur une obligation de garantie, et la mauvaise foi du vendeur aggrave sa responsabilité. C’est précisément dans cette démonstration que l’avocat en vices cachés joue un rôle stratégique majeur.
L’un des premiers éléments examinés par l’avocat en vices cachés concerne l’historique des travaux effectués sur l’immeuble. Des factures de réparation, des soumissions, des rapports d’inspection ou des garanties peuvent révéler que le vendeur était déjà confronté au problème. Même si celui-ci semble temporairement corrigé, la répétition des interventions est un indice fort de la connaissance du vice. L’avocat obtient ces documents par demandes de communication de la preuve ou par interrogatoires, afin de reconstituer la chronologie des événements.
Lors d’une transaction immobilière, le vendeur remplit souvent une déclaration écrite concernant l’état de l’immeuble. Ce document est une source de preuve centrale. L’avocat en vices cachés analyse attentivement les réponses fournies. Une contradiction entre la déclaration et la réalité observée après la vente peut révéler une dissimulation. Les omissions sont tout aussi révélatrices que les fausses déclarations.
Les entrepreneurs, les inspecteurs, les plombiers et les ingénieurs ayant travaillé sur l’immeuble peuvent devenir des témoins clés. En effet, leurs témoignages permettent de démontrer que le vendeur a été informé du problème avant la vente. Un rapport d’ingénieur transmis au vendeur, une soumission détaillant un défaut structurel ou un courriel mentionnant un problème sérieux constituent des preuves directes de la connaissance du vice. L’avocat en vices cachés procède à l’interrogatoire de ces professionnels afin d’établir que l’information a bel et bien été communiquée au vendeur.
Certains défauts laissent des traces matérielles qui démontrent qu’ils n’étaient pas nouveaux. Présence de peinture fraîche pour camoufler des fissures, réparations esthétiques répétées, travaux partiels sur une fondation ou sur une toiture peuvent indiquer une tentative de dissimulation. L’avocat en vices cachés s’appuie sur des expertises techniques pour démontrer que le problème existait bien avant la transaction. L’expert peut dater l’apparition du défaut et démontrer que le vendeur ne pouvait raisonnablement l’ignorer.
Courriels, messages textes et échanges avec des courtiers immobiliers constituent souvent des éléments décisifs. Un vendeur peut avoir mentionné ses inquiétudes dans une conversation privée, croyant ces propos sans conséquence juridique. L’avocat en vices cachés peut obtenir ces communications dans le cadre des procédures judiciaires.
La connaissance du vice est rarement prouvée par un seul document. L’avocat en vices cachés construit plutôt un faisceau de preuves comprenant l’historique de travaux, les contradictions, les témoignages, les expertises et les communications. Cette approche globale permet de convaincre le tribunal que le vendeur ne pouvait ignorer le défaut. En démontrant la mauvaise foi, l’avocat transforme un simple litige immobilier en responsabilité aggravée, offrant à l’acheteur une indemnisation complète et conforme aux exigences du droit québécois.